ผู้เขียน หัวข้อ: อาคารพาณิชย์  (อ่าน 6 ครั้ง)

0 สมาชิก และ 1 บุคคลทั่วไป กำลังดูหัวข้อนี้

สิงหาคม 10, 2018, 06:58:32 PM
  • Hero Member
  • *****
  • กระทู้: 65823
  • เพศ: ชาย
    • ดูรายละเอียด

อาคารพาณิชย์
อาคารพาณิชย์”หมายความว่า อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจ หรืออุตสาหกรรม  ที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบไม่เกิน  5 แรงม้า อาคารพาณิชย์ (อังกฤษ: shophouse) เป็นสถาปัตยกรรมพื้นถิ่นประเภทหนึ่งของทั้งคนพื้นเมืองและคนเมืองในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อาคารพาณิชย์ หรือชื่ออย่าง  ห้องแถว หรือ ตึกแถว มีเอกลักษณ์ผสมผสานที่สื่อให้เห็นที่ศูนย์กลางประวัติศาสตร์ของเมืองส่วนมากและเมืองในท้องถิ่นนั้นอาคารพาณิชย์ เป็นที่อยู่อาศัยและทำการค้า ประกอบธุรกิจขนาดย่อมที่เป็นการขายปลีกเป็นส่วนใหญ่ อาศัยอยู่ในชุมชนที่หนาแน่น ในแหล่งธุรกิจกลางเมืองและชุมชนรอบเมือง โดยชั้นล่างจะแบ่งเป็นร้านค้าย่อย ชั้นสองเป็นที่อยู่อาศัย ในกรณีสูงกว่านั้นอาจทำเป็นที่เก็บสินค้าชั่วคราว มักมีโครงสร้างเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก โดยวิวัฒนาการมาจากห้องแถวไม้และห้องแถวก่ออิฐถือปูน ในกฎกระทรวงมหาดไทย ฉบับที่ 4 (พ.ศ. 2526) วิเคราะห์ศัพท์ ห้องแถว คือ อาคารที่พักอาศัย หรืออาคารพาณิชย์ซึ่งปลูกสร้างติดต่อกันเป็นแถวเกินสองห้อง และประกอบด้วยวัตถุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่
ส่วน ตึกแถว จะประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่จากการสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติในปี พ.ศ.2551 พบว่าในประเทศไทย มีอาคารพาณิชย์ อยู่ร้อยละ 11.8 เป็นอันดับ 2รองจากบ้านโดดซึ่งมีอยู่ร้อยละ 79.8 “อาคารพาณิชย์” หรือที่เราเรียกกันติดปากว่า “ตึกแถว” เป็นอสังหาฯสุดคลาสสิก ที่ยังไง๊ยังไงก็ยังคงเหมาะกับการลงทุนอย่างถึงที่สุด มีประโยชน์สารพัดจัดเต็ม อาคารพาณิชย์จะซื้ออยู่เองเฉย ๆ ก็ได้ฟังก์ชั่นบ้านครบ พื้นที่ใช้สอยเยอะกว่าบ้านหรือคอนโดฯ จะซื้อเพื่อรอขาย .. ก็เกร็งกำไรสบาย ไปวัดกันที่ทำเล จะซื้อเพื่อประกอบธุรกิจ ค้าขาย ก็สบายๆ หรือจะซื้อเพื่อปล่อยเช่า ถ้าฉลาดหน่อยก็ทำห้องเช่ากันไปเลยก็ทำกำไรได้เป็นกอบเป็นกำ

เทคนิคเลือกอาคารพาณิชย์รุ่งไม่มีร่วง!
ใครๆ ก็บอกว่ายุคสมัยนี้ ลงทุนคอนโดฯสิ ลงทุนบ้านสิ ถึงจะรุ่งแต่ยังมีอสังหาฯอีกหนึ่งประเภทที่บอกเลยว่ามองข้ามไม่ได้ ซื้อแล้ว รุ่งปัง เสือนอนกินแบบสุดๆ นั่นก็คือ “อาคารพาณิชย์” นั่นเองแต่กว่าจะไปถึงจุดที่เกร็งกำไรมันก็ต้องมีก้าวแรกกันก่อน .. ถ้าเลือกอาคารพาณิชย์ไม่ถูกทำเล โอกาสจะรุ่งจะปัง จะรวยก็คงจะรุ่งริ่งน่าดู เพราะฉะนั้นวันนี้เทคนิคดี ๆให้การเลือกอาคารพาณิชย์ให้รุ่งปัง ร้วย!
เลือกอาคารพาณิชย์อย่างแรกคือ “ทำเลคึกคัก” มีคนสัญจรไปมาพลุกพล่าน เพราะอนาคตถ้าประกอบธุรกิจหรือค้าขาย กลุ่มคนที่ไปๆ มาๆ นี่แหล่ะ ว่าที่กลุ่มลูกค้าของเรา เลือกที่ตั้งริมถนนที่มีรถผ่านไปมา มีโอกาสได้ลูกค้ามากกว่าอยู่ในซอย แต่ก็อย่าลืมคิดถึงที่จอดน่ะเลือกอาคารพาณิชย์ ที่สวยสะดุดตา มองเห็นง่าย เปิดโล่ง ถ้าโดดเด่นมีโอกาสทำให้การค้ารุ่งเรือง เลือกอาคารพาณิชย์ที่มี“ที่จอดรถ” เรื่องเล็ก ๆ ที่ไม่ควรมองข้าม เพราะจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับเจ้าตัว นอกจากนี้ยังช่วยให้การค้าคล่องกว่าด้วย  เลือกอาคารพาณิชย์ที่ถูกต้องตาม “หลักฮวงจุ้ย” จะหาผู้เช่าได้ง่ายมากขึ้น เช่น ไม่เลือกตึกตรงทางสามแพร่ง ไม่เลือกตึกที่มีสิ่งสกปรก สิ่งปฏิกูลอยู่ใกล้ๆ หรือ เลือกตึกสูงได้ก็ยิ่งดี  เลือกอาคารพาณิชย์“ห้องหัวมุม” น่าลงทุนมากกว่าน่ะ เพราะว่าจะได้พื้นที่มากกว่าทำประโยชน์ได้มากกว่า ราคาจะสูงกว่า เลือกอาคารพาณิชย์สภาพดีไปเลย ลงทุนทั้งทีอย่าเห็นแก่ราคาต่ำ เพราะจะส่งผลต่อมูลค่าของตัวตึก ทั้งราคาเช่า
การเกร็งกำไรขายต่อ ถ้าดูสะอาดตากว่า ยอมดีกว่าตึกที่ดูเก่า
 
เลือกอาคารพาณิชย์ที่ตรวจสอบโครงสร้างและสภาพตึกก่อนที่จะลงทุน เพราะบางทีทำเลดี อยู่ย่านเด็ด ..
แต่พื้นที่ใช้สอยไม่ตอบโจทย์ ไอ้นั่นจะพัง ไอ้นี่ร้าว ราคาก็จะลดหลั่นลง  เลือกอาคารพาณิชย์เป็นคู่ ดีกว่าซื้อห้องเดี่ยวยืดหยุ่นและได้พื้นที่มากกว่า ใช้ประโยชน์ได้หลายทาง ถ้าทำคูหาเดียวจะทำให้ลูกค้าที่จะมาเช่าหรือซื้อแคบลง แต่..ก็ลงทุนสูงหน่อย สำหรับเรื่องการกู้ยืมใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะดีกว่า เพราะจะได้นำดอกเบี้ยจากการกู้มาลดหย่อนภาษีมีโอกาสที่ผู้ลงทุนจะได้รับกระแสเงินสดสุทธิเป็นบวกได้

อาคารพาณิชย์ต่างจากตึกแถวอย่างไรHoware Commercial Buildings Different from Tenement House?
1."อาคารพาณิชย์" หมายความว่าและให้หมายรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนนหรือทางสาธารณะไม่เกิน20เมตร ซึ่ง อาจใช้เป็นอาคาร เพื่อประโยชน์ ในการ พาณิชยกรรมได้ ข้อความตรงนี้ไม่ชัดเจนและเปิดโอกาศให้โต้แย้งกันไม่สิ้นสุดได้ว่า อาคารที่จะขอฯนี้ อาจใช้เป็นพาณิชยกรรมได้ และใครจะเป็นผู้กำหนดว่าอาจใช้หรือไม่อาจใช้ให้หมายรวมถึง อาคาร ใดบ้าง ทีนี้ " อาคารอยู่อาศัย
"ที่สร้างติดถนนทั่วไป ก็อาจเป็นอาคารพาณิชย์ได้หมด ซึ่งเมื่อเป็น พาณิชยกรรมเมื่อไร ก็ต้อง
-ช่องทาง เดินในอาคาร ต้องกว้าง 1.50 ม . ด้วย
-บันได ต้อง กว้าง 1.20 ม.
2.กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 21
ข้อ21 ช่องทางเดินในอาคาร ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้
-อาคารพักอาศัย กว้าง 1.000 ม.
-อาคารอยู่อาศัยรวม หอพักความกฎหมายว่าด้วยหอพัก สำนักงาน อาคารสาธารณะ
อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารพิเศษ กว้าง 1.50 ม.
3.กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 24
ข้อ24 บันไดของอาคารอยู่อาศัยรวม หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก สำนักงานอาคารสาธารณะ อาคารพาณิชย์ โรงงาน และอาคารพิเศษ สำหรับที่ใช้กับชั้นที่มีพื้นที่อาคารชั้นเหนือขึ้นไป
-รวมกันไม่เกิน 300 ตารางเมตร ต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 1.20 เมตร
-แต่สำหรับบันไดของอาคารดังกล่าวที่ใช้กับชั้นที่มีพื้นที่อาคารชั้นเหนือ ขึ้นไปรวมกันเกิน 300 ตารางเมตร ต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร
-ถ้าความกว้างสุทธิของบันไดน้อยกว่า 1.50 เมตร ต้องมีบันไดอย่างน้อยสองบันไดและแต่ละบันไดต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า
1.20 เมตร
-บันไดของอาคารที่ใช้เป็นที่ชุมนุมของคนจำนวนมาก เช่น บันไดห้องประชุมหรือห้องบรรยายที่มีพื้นที่รวมกันตั้งแต่ 500 ตารางเมตรขึ้นไป หรือบันไดห้องรับประทานอาหารหรือสถานบริการที่มีพื้นที่รวมกันตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือบันไดของแต่ละชั้นของอาคารนั้นที่มีพื้นที่รวมกันตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร อย่างน้อยสองบันได ถ้ามีบันไดเดียวต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร
-บันไดที่สูงเกิน 4 เมตร ต้องมีชานพักบันไดทุกช่วง 4 เมตร หรือน้อยกว่านั้น และระยะดิ่งจากขั้นบันไดหรือชานพักบันไดถึงส่วนต่ำ สุดของอาคารที่อยู่เหนือขึ้นไปต้องสูงไม่น้อยกว่า 2.10 เมตร
-ชานพักบันไดและพื้นหน้าบันไดต้องมีความกว้างและความยาวไม่น้อยกว่าความกว้างสุทธิของบันได เว้นแต่บันไดที่มีความกว้างสุทธิเกิน 2 เมตรชานพักบันไดและพื้นหน้าบันไดจะมีความยาวไม่เกิน 2 เมตรก็ได้
-บันไดตามวรรคหนึ่งและวรรคสองต้องมีลูกตั้งสูงไม่เกิน 18 เซนติเมตรลูกนอนเมื่อหักส่วนที่ขั้นบันไดเหลื่อมกันออกแล้วเหลือความกว้างไม่น้อยกว่า 25 เซนติเมตร และต้องมีราวบันไดกันตก
-บันไดที่มีความกว้างสุทธิเกิน 6 เมตร และช่วงบันไดสูงเกิน 1 เมตรต้องมีราวบันไดทั้งสองข้าง บริเวณจมูกบันไดต้องมีวัสดุกันลื่น
4.ตึกแถว(อาคารพาณิชย์) ต้องมีหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 4.00 ม.มีขนาดตั้งแต่ 2คูหาขึ้นไปและต้องสร้างด้วยวัตถุทนไฟเท่านั้น
5.ชั้นล่างต้องมีขนาดไม่ต่ำกว่า30 ตร.ม. (4.00x7.50 ม.)
6.สร้างได้ยาวสุดไม่เกิน24.00 ม .(เกิน16.00 ม. ต้องมีช่องเปิดโล่ง 10% ของพื้นที่ชั้นล่าง)
7.สร้างได้ติดต่อกันสุงสุด 10 ห้อง (4x10=40.00 ) แล้วต้องเว้นว่าง 4.00 ม.(แยกโครงสร้างด้วย แต่ตรงนั้นสามารถทำเป็นรั้วแยกฝั่งละ 2.00 ม.ได้)
8.กันสาดด้านหน้าต้องสูงจากทางเท้าไม่น้อยกว่า3.25 ม.
9.ระดับความสูงชั้นล่างต้องสูงกว่าพื้นทางเท้า0.10 ม.
10.ระยะร่นหลังอาคารต้องไม่น้อยกว่า3.00 ม.(ทำบันไดหนีไปยื่นเข้าไปได้ไม่เกิน1.40 ม.)
11.ด้านข้างหากสร้างใหม่ ต้องห่างออกมาจากที่ดินคนอื่นไม่น้อยกว่า 2.00ม.(แม้แต่เป็นผนังทึบ)แต่หากสร้างทดแทนอาคารเดิม สามราถปลูกได้เท่ากับพื้นที่เดิม แต่ต้องไม่สูงเกิน 15.00 ม.
12.ด้านหน้าถ้าไม่ติดทางสาธารณะต้องเว้น 6.00 ม.หากติดทางสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า10.0 ม.ต้องเว้นระยะจากศูนย์กลาง
ถนนไม่ต่ำกว่า6.00 ม หากถนนสาธารณะกว้าง10.00-20.00 ม.ต้องเว้น 1/10 ความกว้างถนน หากถนนสาธารณะกว้าง20.00 ม.ขึ้นไปต้องเว้น 2.00 จากแนวที่ดิน
13.ความสูงของตึกแถว(อาคารพาณิชย์) ชั้นล่างต้องไม่ต่ำกว่า 3.50 ม. ชั้นอื่นไม่ต่ำกว่า 3.00 ม ชั้นลอย 2.40 ม. (ชั้นลอยไม่นับเป็นความสูงชั้น)
14.อาคารที
-สูง 4 ชั้น
-สูง 3 ชั้น แต่มีพื้นที่ดาดฟ้าเกิน 16.00 ตร.ม.